2020年，對購房人來說，是一個新的購房良機。
當前，青島市場供應量充足，購房人選擇更多，價格更為透明，波動變小。在經過2019年的回調之后，市場更為健康，風險變小。
買房所要做的，關鍵是選對區域。首先是自己居住，要方便；二是所住片區在未來幾年是人口聚集的重點區域，市場需求大，就算今后兩三年內因為整體市場平穩而上升幅度不大，但為將來的資產升級集聚潛力。
大周期的底部 從來都是買房良機
其實，發現市場的機會點也不難，上面這張圖是國家統計局公布的青島二手房價格指數的變化，這其中有兩個周期，2012年3月到2015年3月是一個波動周期，2015年4月至今是第二個波動周期，目前已經接近第二個周期的底部。
許多人因為沒有在2015年買到房而扼腕嘆息，那么在四年之后，現在這樣的機會確實正在呈現，當然前提是自住，房住不炒。
另外，隨著一手房價格回調，2019年年底青島也出現一波顯著的“翹尾”行情。根據克而瑞監測，2019年四季度青島新建商品住宅成交417.74萬方，環比上漲9.34%，同期全市的成交價格出現微跌，這一跡象說明價格回調已經在激發購買力釋放。
對于今年的市場走勢，中央已經定調，“穩地價、穩房價、穩預期”，特別是房價，穩定不僅是“控漲”也要“控跌”。目前看，年內房價不會出現大幅波動，價格以穩為主，近期熱門樓盤釋放的價格，確實也呈現出筑底行情。
購房門檻的降低，疊加降息預期上漲，至上半年成交量有穩增長的底氣，曾被高房價逼走的人群，也會漸漸回來。
主城向北外溢 依然是主流方向
近年來，西海岸建成區快速擴圍，即墨撤市劃區，使得青島城區進一步放大，但城區人口的密度與人口分布情況不可能馬上改變。
傳統的東岸主城區依然是客戶最多，需求最大、購買力最強的需求。但由于主城區一手房供應不足，需求外溢是必然的。
由于陸路聯系性強，交通網絡發達，主城向北到城陽、尤其城陽南部方向外溢，依然是主流方向。在南北流動的路徑上，黑龍江路-福州路這條軸線承擔超過一半的流量。
黑龍江路沿線房價梯度分布
黑龍江路沿線，也是青島主城房地產開發最活躍的一條線。
南端起點處是新都心和浮山新區，目前有保利天匯、保利大國璟、和達君玥在售，價格26000-30000元/平；
向北到李村商圈，有龍湖春江天境、金水云麓，價格23000-26000/元；
繼續往北到上王埠、丹山，有融創都會中心、鑫江桂花園、鑫江華府，價格17000-20000元/平；
再向北到城陽區中心，有海信觀瀾、雙利城央府，價格14000-16000元/㎡。
如果是在市南、市北工作，從通勤成本、房價承受力來綜合考量，向北能接受的最大范圍基本落在丹山這個區域，從丹山直線向南15公里范圍內，可覆蓋新都心、CBD、金家嶺，17公里可到五四廣場，自駕時間能控制在1個小時；如果是坐地鐵兼走高速的話，時間成本還可以進一步壓縮。已公示的地鐵三期建設規劃，15號線一期初步規劃沿黑龍江路鋪設，未來南北的通勤時間還會大幅縮短。
鑫江水青花都 大城再歸來
已入住4000余戶 配套更加齊全
目前黑龍江路沿線李村商圈以南的置業門檻卡在300萬，對資金水平要求不低。上王埠、丹山片區的價格比較親民，置業門檻低至160萬，今年鑫江水青花都計劃推出三期觀山組團，將使這一片的市場更受矚目。
在鑫江的一系列產品，鑫江水青花都是離原來主城區最近的項目。搜一下百度地圖就會發現，這個項目已經探入李滄區，其實比我們概念認知中重慶路上的幾個李滄項目，離市區更近。
從交通上，占據黑龍江路，無論是開車、坐公共交通，到達青島沿海核心區域的通勤時間都更短。
鑫江水青花都上一個熱銷期在2016、2017年，那兩年期間銷售4000余套，居整個城陽首位。不少購房客戶，正是看到了水青花都的這一優勢，實現了住在城陽，生活、工作上卡位主城區的居住理想。
目前，鑫江水青花都一二期產品已經交付，4000余戶居住入住后，人口已經過萬人，現在看鑫江水青花都平時的社區商鋪的業態、開店情況、路邊車位停車情況，就能對其成熟大社區的氛圍一目了然。
外部的大商業配套來看，鑫江水青花都地北有鑫江東方城，南有李滄萬達廣場，社區已有的人口聚集密度、商業配套比東李世園板塊并不弱，而價格水平更有優勢。
教育方面，社區北側城陽17中新校區、社區內部花都幼兒園已經啟用，鑫江水青花都·觀山旁還將新建一所小學，進一步滿足百萬大盤的教育需求。
鑫江·水青花都三期效果圖
目前黑龍江路沿線李村商圈以南的置業門檻卡在300萬，對資金水平要求不低。上王埠、丹山片區的價格比較親民，置業門檻低至160萬，今年鑫江水青花都計劃推出三期觀山組團，將使這一片的市場更受矚目。
在鑫江的一系列產品，鑫江水青花都是離原來主城區最近的項目。搜一下百度地圖就會發現，這個項目已經探入李滄區，其實比我們概念認知中重慶路上的幾個李滄項目，離市區更近。
從交通上，占據黑龍江路，無論是開車、坐公共交通，到達青島沿海核心區域的通勤時間都更短。
鑫江水青花都上一個熱銷期在2016、2017年，那兩年期間銷售4000余套，居整個城陽首位。不少購房客戶，正是看到了水青花都的這一優勢，實現了住在城陽，生活、工作上卡位主城區的居住理想。
目前，鑫江水青花都一二期產品已經交付，4000余戶居住入住后，人口已經過萬人，現在看鑫江水青花都平時的社區商鋪的業態、開店情況、路邊車位停車情況，就能對其成熟大社區的氛圍一目了然。
外部的大商業配套來看，鑫江水青花都地北有鑫江東方城，南有李滄萬達廣場，社區已有的人口聚集密度、商業配套比東李世園板塊并不弱，而價格水平更有優勢。
教育方面，社區北側城陽17中新校區、社區內部花都幼兒園已經啟用，鑫江水青花都·觀山旁還將新建一所小學，進一步滿足百萬大盤的教育需求。
鑫江·水青花都三期效果圖
與前兩期不同，鑫江水青花都·觀山的容積率只有1.6，整個社區全部是11層小高層。
大家都知道，容積率低意味著漫步在更大的公共空間中，沐浴更多的陽光，均分到更多的公共配套等等，這些都不贅言。
只從數據來細數，2018年、2019年是青島土地供應集中的兩年，這其中市南三區和嶗山，只出過三塊容積率小于或等于1.6的土地。兩塊是海信地產拿到的嶗山北宅地塊，定名為北澗山居，海信與嶗山兩個標簽之下，一定是高端項目；一塊是融創在洛陽路拿地，住宅供應只有1.3萬平米。
城陽出過幾塊低于1.6容積率地塊，但鑫江·水青花都已是城陽最南端了。所以站在花都向南看，這種容積率地塊要么買不起，要么搶不起，要么可能也住不慣。
所以說，身在市區，鑫江·水青花都的低容積率本身，有著非常大的稀缺性。
產品規劃上看，觀山真正為有一定經濟條件的社會新銳階層，事業處在上升期的新婚夫妻或三口之家量身定制。
鑫江水青花都·觀山戶型為95-128㎡三居四居，無論內部空間還是公共空間都兼顧家庭成員的生活需求，尤其是老人與孩子。觀山打造出全齡化社區的概念，圍繞兒童、青年、老年三代人的需求，打造專屬的社區配套。
住在觀山，不同年齡段的孩子有各自的游玩空間，0-3歲的活動區設置搖搖馬、傳聲器、圖案鋪裝，同時設置專門的看護區；3-6歲活動區設置了滑索秋千，沙坑，滑梯等；6-12歲的活動場地設置攀爬區以及充足的場地，充分滿足兒童的游樂、探索等活動。
社區內設有約800㎡沐浴陽光的大草坪，業主在戶外休憩、游玩自然而至，這是一個復合型的使用空間，有互動、有交流；社區健康運動系統包含約1.5+0.8公里雙環健康跑道，樓間空間平均設置2-3處健身玩樂空間，有半籃球場，乒乓球臺等等。
不仰仗外部環境的優勢，而是將社區內部景觀打造出品質，形成內外一體的觀景環境，這幾乎是鑫江產品的一大特色。
鑫江水青花都·觀山全部是11層的小高層，所以站在社區可以有很好的觀山效果，北望丹山，東望嶗山，蒼翠層疊，養人心性。
鑫江水青花都·觀山與丹山一路之隔，住在觀山，攀登丹山，不僅是健身，還有文化上的含義。
丹山為嶗山余脈，早在上世紀上半葉，就有“丹邱春賞”的美譽，被青島的文人雅士譽為“青島十景”之一，與琴嶼飄燈（小青島）、飛閣回瀾(棧橋）、東園花海（中山公園）齊名。
丹山景色
鑫江水青花都·觀山采用“新山水”景觀風格，巧妙利用地勢高差，打造多層次的景觀空間，形成“芳菲五園”的景觀格局。
觀山項目景觀面積達到約6萬平，水系面積約2200多平，進入主入口就是一條長度超過120米的景觀長廊，社區就像一座公園，每天回家，先游園，后入戶。
關于宜居，越來越多的購房者開始認同，改善區并非單純指房價高的區域，更多的宜居因素如空氣、視野感官、出行、鄰里氛圍都應成為改善區域的考核指標。基于此，再看丹山腳下水青花都，美好的生活場景躍然眼前。
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